체크 리스트
1) 조합원 모집 현황
- 조합원 모집 진행현황 확인
- 조합원 50% 모집 시, 조합설립 및 시공사 도급계약 체결
2) 추가 분담금 가능성
- 조합원 모집 기간 지연 → 사업비용 증가 → 조합 분담금 증가
- 토지 매입기간 지연/비용상승 → 조합 분담금 증가 (토지 매입 현황은 어플, 땅야를 통해 확인 가능)
3) 토지 매입률
- 토지 95%이상 매입 → 사업 성공으로 판단
- 토지 소유권 확보 말고 "소유권 이전"이 되어야 매입이 완료된 것!!
- 토지매입 현황은 스마트폰 앱 "땅야"를 재개발 구역 토지 매입 현황 및 평단가 확인
4) 조합원 자격
- 무주택자 또는 전용면적 85㎡ 이하 주택을 1채 소유한 자
- 조합설립일 이전 일정 기간* 동안 세대주 자격 갖춘 자
- 해당 지역에 일정 기간* 거주한 자 (여기서, "일정 기간"은 주택조합 사업별로 상이하니 별도 확인 필요)
조합아파트 추진 절차
조합아파트 장/단점
주의 할 사항
지역주택조합 아파트는 성공보다 실패 사례가 훨씬 많다는 점을 새길 필요가 있다. 올 초 서울시가 지역주택조합 현황 파악에 나선 결과 서울시 내 지역주택조합 사업의 착공률은 5% 수준에 그치는 것으로 나타났다. 당시 파악 중이던 서울시 내 지역주택조합 100~120여곳 가운데 실제 착공에 들어간 조합은 5곳 정도뿐이었다. 통상적으로 지역주택조합 5곳 가운데 1곳만이 최종 입주에 성공한다는 통계도 있다. 지역주택조합 방식으로 정비사업을 시도하는 경우는 많지만, 실제 착공까지 이어지기 어렵다는 뜻이다.
‘상도두산위브트레지움’ 역시 지역주택조합 사업으로 지어졌다. 조합설립인가 신청을 2007년 11월에 했으니 상도효성해링턴플레이스보다 훨씬 일찍이 사업을 시작했다. 그러나 사업 기간이 길어지는 과정에서 비용이 당초 계획보다 불어났고 전용 84㎡ 조합원분은 2007년 당초 예상 가격(5억2800만원)보다 훨씬 불어난 가격(6억5200만원)에 공급됐다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “지역주택조합 아파트는 조합원 모집부터 시작해야 하다 보니 결국 일반분양 아파트보다 사업 기간이 크게 짧지 않다”며 “오히려 사업이 무산되면 실수요자에게 돌아가는 피해가 커질 수밖에 없는 구조”
애초 지역주택조합 사업으로 시작했던 성수동 트리마제는 ‘입주는 마친’ 사례지만 토지 확보가 93%인 상황에 금융위기를 맞닥뜨리며 조합이 부도를 맞은, 아픈 경험이 있다. 지역주택조합 사업이 가능하려면 토지를 95%까지 확보해야 하는데 2%를 마저 사들이지 못해 사업이 오랜 기간 답보 상태에 있었다. 결국 이 조합은 2011년 해산했고 조합원은 투자비를 회수하지 못한 채 조합원 자격을 상실했다.
진행단계 예시 (상도효성해링턴플레이스 & 하남 스타포레 3차)
상도효성해링턴플레이스 지역주택조합의 경우 입주까지 조합설립인가 시점으로 부터 약 53개월, 즉 4~5년이 소요되었다. 매우 성공적인 케이스로 대다수 조합아파트는 조합설립인가 단계만 해도 몇 년이 소요되는 경우가 많다.
아래는 현재 조합원 모집중인 하남 스타포레 3차 (안터골 3지구)의 사업추진 절차를 나타내고 있다.
기타 정보
정부의 부동산 규제 강화로 지역주택조합 아파트가 반사이익을 보고 있다. 강력한 금융규제로 다주택자들의 주택 보유와 투기성 주택 거래를 원천 차단하다 보니 아파트 시장이 실수요자 위주로 재편되고 있기 때문이다. 이렇게 실수요자 중심으로 시장이 바뀌면서 보다 합리적인 가격으로 내 집 마련이 가능한 지역주택조합으로 관심이 쏠린다. 특히 강화된 주택법으로 인해 사업 안정성 문제도 해결되면서 지역주택조합이 새롭게 주목받고 있는 것이다.
하남스타포레 3차 지주택 관련 정보
